Com a Reforma Tributária, uma pergunta tem aparecido em quase toda reunião de condomínio: a taxa condominial vai passar a ter imposto? A resposta curta é que, em regra, não. Mas existe uma conta que todo condomínio com receita além das taxas precisa fazer, e ela fica mais importante a partir de 2027, quando a CBS passa a ser cobrada de fato.
A regra geral: condomínio não é contribuinte
A Lei Complementar 214/2025, que regulamenta o IBS e a CBS, diz no art. 26 que o condomínio edilício não é contribuinte desses tributos. Na prática, a taxa que o morador paga todo mês para cobrir as despesas do prédio não é tributada.
Isso faz sentido: o condomínio não vende nada para os condôminos. Ele só divide entre eles o custo de manter o que é de todos.
A exceção: a regra dos 80%
O problema aparece quando o condomínio tem outras receitas. Pela mesma lei, se as taxas pagas pelos condôminos representarem menos de 80% da receita total do condomínio, ele passa a pagar IBS e CBS sobre as operações com terceiros. Nesse caso, também pode aproveitar créditos, na proporção da receita tributada.
Exemplos de receitas que entram nessa conta:
- aluguel do salão de festas ou da área gourmet para quem não mora no condomínio;
- aluguel de espaço no telhado para antenas de telefonia;
- venda de espaço de publicidade em elevadores ou áreas comuns;
- locação de vagas ou lojas que pertencem ao condomínio.
Exemplo hipotético: um condomínio arrecada R$ 70 mil por mês em taxas e recebe R$ 20 mil de aluguel de antenas e do salão. A receita total é R$ 90 mil, e as taxas representam cerca de 78%. Está abaixo de 80%, então as receitas com terceiros passam a ser tributadas. Se o aluguel fosse de R$ 15 mil, as taxas seriam 82% e a situação mudaria.
Por isso, condomínios com receita extra relevante precisam acompanhar essa proporção mês a mês, e não só no fim do ano.
E se o condomínio optar pelo regime regular?
A lei também permite que o condomínio escolha entrar no regime regular do IBS e da CBS. A vantagem é poder tomar crédito sobre o que compra. A desvantagem é que o imposto passa a incidir sobre todas as taxas e valores cobrados dos condôminos e de terceiros, conforme a redação dada pela LC 227/2026.
Para a maioria dos condomínios residenciais, essa opção tende a sair mais cara, porque grande parte das despesas é folha de pagamento, que não gera crédito. Mas isso não é regra: condomínios comerciais ou com muita receita de terceiros podem ter um resultado diferente. A decisão precisa de cálculo com os números reais do condomínio.
Quando isso começa a pesar
2026 é o ano de teste da Reforma, com alíquotas simbólicas. A partir de 2027, a CBS passa a ser cobrada para valer e substitui o PIS e a Cofins. O IBS vem de forma gradual a partir de 2029.
Como o orçamento de 2027 normalmente é aprovado nas assembleias de fim de ano, o momento de fazer essa conta é agora.
O que o síndico pode fazer já
- Levantar todas as receitas do condomínio além das taxas nos últimos 12 meses.
- Calcular quanto as taxas representam da receita total.
- Se a proporção estiver perto de 80%, avaliar o impacto antes de fechar novos contratos de aluguel de áreas comuns.
- Incluir essa análise na pauta do orçamento de 2027 e registrar a decisão em ata quando houver escolha a fazer.
- Acompanhar a regulamentação, que ainda está sendo ajustada pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS.
Conclusão
Na maior parte dos condomínios, a taxa condominial continua sem imposto. O ponto de atenção é a receita extra: é ela que pode mudar a situação do condomínio com a Reforma.
Na Assessoria Contábil Carina Mattos, acompanhamos condomínios em todo o estado de São Paulo, com administração, prestação de contas e síndico profissional. Se quiser saber em que situação está o seu condomínio, fale com a gente pelo WhatsApp (12) 99135-8526 ou pelo e-mail contato@assessoriacontabilcm.com.br.
Informações com base na LC 214/2025 e na LC 227/2026, conferidas em 27/10/2026. A regulamentação ainda está em andamento.
